【张大伟图片】张大伟:连续3月20城房价跌 楼市拐点真到了?
中新经纬客户端9月18日电 题:《张大伟:连续3月20城房价跌,楼市拐点真到了?》
作者 张大伟(中原地产首席市场分析师)
国家统计局数据显示,8月份,房地产市场总体延续平稳态势。初步测算,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅与上月相同,其中北京上涨0.5%,上海上涨0.3%,广州和深圳均上涨0.2%;同比上涨4.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。
二手住宅销售价格环比持平,上月为上涨0.3%,其中北京下降0.4%,上海和广州均持平,深圳上涨0.2%;同比下降0.2%,是去年6月以来的首次转降。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.2%,涨幅比上月均回落0.2个百分点;同比分别上涨9.9%和5.5%,涨幅比上月分别回落0.8和1.2个百分点。
8月份,35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅与上月相同;同比上涨9.0%,涨幅比上月回落1.2个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;同比上涨5.8%,涨幅比上月回落1.3个百分点。
相比其他机构的数据,统计局的房价数据,特别是二手房数据相对准确。虽然上涨依然是主流,但上涨城市的数量已经明显减少。
1、房价上涨城市明显减少,二手房价格下调城市持续增加
从二手房数据看,连续3个月20个城市房价下调,这也是最近2年来首次出现。从不同城市变化看,一二线城市的新建住宅与二手房住宅价格均出现明显回落,2019年上半年的小阳春已经过去。
预计金九银十将难以出现,主要原因是持续出台的政策叠加各种资金的收紧。后续如果没有明显的信贷变化,预计下调趋势将在2019年持续。
楼市调控持续影响市场,2019年1-8月,全国房地产调控政策高达367次,相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。7月单月全国房地产调控政策次数56次,6月单月,全国房地产调控政策次数高达46次,超5月份的41次。
2、连续4个月,房地产企业资金情况恶化
1—8月份,房地产开发企业到位资金113724亿元,同比增长6.6%,增速比1—7月份回落0.4个百分点。其中,国内贷款17322亿元,增长9.8%;利用外资81亿元,增长1.3倍;自筹资金36036亿元,增长3.1%;定金及预收款38377亿元,增长8.3%;个人按揭贷款17449亿元,增长11.8%。最近4个月,房地产企业的资金情况不断恶化,
2019年8月份,房地产调控密集,相比之前政策,最大的特点是增加各种房地产金融政策收紧,叠加地方整顿房地产市场乱象密集。
3、房价涨幅全面放缓趋势出现
从8月份市场数据看,房价涨幅基本平稳,市场淡季特征非常明显。
表1.8月环比涨幅与7月涨幅对比
新建住宅中,34个城市环比涨幅有所放大,4个城市持平,32个城市环比涨幅明显放缓。二手房住宅中,26个城市涨幅有所扩大,3个城市持平,41个城市出现了明显的涨幅放缓。下调最明显的是成都与厦门(二手房市场),韶关与南京(新建住宅)等。
4、城市分化继续明显
从70城市数据看,上涨城市数量在6-8月份明显出现了大幅减少,6-8月份二手房出现20个城市下调,为2019年最高。
与7月相比,继续房价上涨明显的城市主要有南宁、呼和浩特、唐山等城市,但也有分化。调控政策特别是限价,对新建住宅的价格影响非常大。
5、预计2019年将没有金九银十
2019年的金九楼市未现,主要有几个原因。首先,多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象,房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。相比2018年,2019年上半年部分区域出现了小阳春,但随后市场逐渐回落。
虽然当下全国看,房价上行城市依然占主流,但市场已经出现逐渐平稳的迹象,调控政策严格的北京上海深圳杭州南京合肥等城市,房价下行苗头已经出现。
其次,楼市已经没有金九银十。从市场看,2017年来,大部分热点城市楼市已经全面限价化,这种情况下,房地产市场已经没有淡旺季之分,市场更多的看限价政策的严格与否。
2019年9月份因为即将大庆等因素,部分热点项目的开盘可能延迟,也使得市场热度降低。
第三,热点城市再次开始进入卖不完时代,除了深圳相对活跃外,包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场,除少数热点刚需项目外,去化率快速下行。
整体看,政策特别是信贷政策将影响市场,如果9月20日的LPR(贷款市场报价利率)没有降低,那么市场很可能会继续降温。(中新经纬APP)
