【大风歌刘邦】2019年楼市《大风歌》:首秀哑火更应重视活下去!
大风起兮云飞扬。威加海内兮归故乡。安得猛士兮守四方!
昔日汉高祖刘邦在获得天下后,即兴创作《大风歌》抒发了自己远大的政治抱负,也表达了自己心忧国事的复杂心情。而去年销售创历史新高的房地产,今年1月增速就出现了下滑。“创新高难,守新高更难”成为了地产商的无声呐喊。
地产Top 3销售降幅近三成
根据最新的统计数据,2019年1月百强房企操盘口径销售面积4393.8万平米,同比下降16.3%;销售金额5793.3亿元,同比下降14.6%。
具体来看,万科、碧桂园和恒大单月业绩都超过400亿元,分别为482亿元、460亿和435亿元,依旧保持领先优势。但它们本月业绩降幅均在30%左右。而Top 10的房企销售金额下滑最为明显,达到了34.4%。
对此,华泰证券(行情601688,诊股)指出了百强房企尤其是Top 10房企增速回落的原因:1、2017年的销售存余叠加2018年1月的高热度带来的去年1月高基数,碧桂园、万科、恒大1月销售更是皆超过600亿的历史高位;2、2018年底房企普遍加快新开工和推盘冲量,导致2019年1月可售资源相对减弱。3、去年1月去化率为周期较高位置,而去年三季度以来去化率明显回落。
除此之外,今年返乡置业的退潮也让房地产的销售遭遇了滑铁卢。根据《2018-2019返乡置业调查报告》结果来看,52.7%的漂一族有回到家乡及周边城市置业的意向,相较于2018年的58.7%下降了6个百分点。对于选择置业的城市,三四线及以下的城市成为了漂一族的首选,合计占比达到了78%。
如此看来,众多房企寄希望于返乡置业来提升业绩的如意算盘是落空了。三四线城市的买方需求也惨遭降温。
刺耳的“活下去”呼声
1月地产销量的哑火,让人更加思念去年地产销量创新高的佳绩。
回想2018年的销售数据,Top 10房企销量门槛已经突破了2000亿元,千亿房企的数量也从前一年的17家变成了30家。这样靓丽的销售数据自然而然地推动了房地产商业绩的屡创新高。
截至2月13日,根据70家公司的业绩快报、预告来看,业绩预喜的公司有40家,占比57.14%;其中增幅超过500%的有3家;增幅位于100%-500%的有8家;增幅位于30%-100%有11家。
现在想来,在去年房地产“歌舞升平,国泰民安”的繁华背景后,万科的“活下去”声音显得格外刺耳。自去年下半年起,几乎所有千亿级地产公司都爆出了裁员的消息,万科、碧桂园、华夏幸福(行情600340,诊股)、旭辉、泰禾等纷纷躺枪。
除此之外,房子质量不过关的问题也开始出现,碧桂园房子坍塌,万科塌方,恒大房子漏水等消息接踵而来。
而且,去年国庆多地楼盘推出不同程度的降价促销活动,也引发了老业主的不满,加上之前的房子质量问题,维权声、打砸声是不绝于耳。
为了更好完成销售目标,地产从业人员可是绞尽脑汁去完成,但一遇上当前的房产销售窘境,这些员工又将何去何从?裁员潮还会持续下去吗?房子质量还有根本保障吗?
地方两会主旋律转向“三稳”
在交出这样一份成绩单后,投资者更加关注的是监管层的基调和未来的何去何从。
在整理了10个重点城市和24个省份2019年两会政府工作报告后,出现频率前三的关键词分别是“三稳”(27次)、“棚改”(23次)和“租售并举”(16次),有10个省市提到了“房住不炒”;在措辞表述上,深圳、海南措辞表达最为严厉,而江苏、黑龙江、青海、贵州等措辞较为温和,浙江则没有提到房地产。对此,民生证券认为, 政策主旋律已从严厉调控转向“三稳”,“棚改”仍是多个省市的推进目标。
招商证券(行情600999,诊股)认为,当前环境是“政策微调”与“城市结构差异”并存的格局,政策虽在边际改善,但对于行业而言,仍处于一个更有利于强者的政策环境。同时,从基本面角度而言,一二线城市布局更多的公司或存在修复机会。
虽然单凭一个月的数据表现就来确定今年房市的冷暖还过于武断,但首秀哑火无疑增加了坚守去年销售新高的难度,对于房企而言,或许回笼资金以求生存,成为了当前它们的不二选择。
