贵州益佰制药股份有... 均价1万房产2万买 益佰制药1.6亿关联交易惹争议
房价下行之时,益佰制药却拟1.6亿元向实控人买房引起外界关注。
11月13日,贵州益佰制药股份有限公司(以下简称“益佰制药”,600594.SH)公告称,公司全资子公司贵州益佰投资管理有限公司(以下简称“益佰投资”)拟出资1.62亿元收购控股股东、实际控制人、董事长窦啟玲及一致行动人、公司董事、高级管理人员窦雅琪名下的6套房产。
截至评估基准日2018年9月30日,窦啟玲和窦雅琪申报6套商品房资产购买金额共计7200万元,若按照1.62亿元价格出售,窦啟玲和窦雅琪获得收益为9000万元。
《中国经营报》记者注意到,如果按照1.62亿元收购价计算,益佰投资则是按照近2万元/平方米的均价购买。而据调查这一标的附近写字楼价位,其价格区间处于1万元/平方米。
此外,记者注意到,2018年1~9月,益佰制药经营活动产生的现金流量净额为0.98亿元,同去年相比,增减率达到-120.62%。
向实控人买房
据公告显示,益佰投资拟购买的6 套商业类房产位于贵阳市观山湖区金阳南路 298 号睿力上城 ,建筑面积为8220.15 平方米。
公告称,观山湖区是贵阳市锐意开发建设的城市新区,位于贵阳市域地理中心,距中心区仅12公里,交通便利,地势平坦。睿力上城位于观山湖区核心地段位置,距市中心约七分钟左右,具有明显的区位和交通优势,地理位置极佳。
通过市场调研,目前观山湖区睿力上城附近商业租赁价格约为 2~3 元/㎡/天,年租金约为 600万~900 万元。若房产价格按照 1.65 亿元计算,根据公司房产折旧标准,每年折旧费用约 400 万元,低于目前观山湖区睿力上城附近商业租赁租金费用。从投资的角度上看,选择购买该房产比租赁更有利。本次评估,二层商业单价、三层商业单价、四层商业单价分别为一层单价的 80%、50%、35%。
不过,对于益佰投资花费1.62亿元购置房产,投资者并不买账。11月15日,有投资者在互动平台上提到,“直觉觉得买贵了。”上述人士称,影响商业房产价格的因素包括交通、付款方式、面积以及租金。通常超过年租金15倍的房子很难卖掉。直言1.65 亿元的房产价位很难找到买主。
《中国经营报》记者注意到,如果按照1.62亿元收购价计算,益佰投资则是按照近2万元/平方米的均价购买。
记者在房天下、链家等平台发现,该区域的商业房产房价均在维持在1万元每平方米左右。房天下的一位中介向记者表示,“睿力上城商业产权面积9600平方米左右,价位1个亿,而附近距离一公里不到的世纪金源购物中心写字楼也均为1万元的价位左右。”而该区域链家的中介也告知记者,价位仅为1万元每平方米。
当记者问及附近更为优质的写字楼时,对方则推荐俊发滨湖俊园,独栋商建筑面积2600平方米,赠送900平方米大露台。高新区唯一独栋湖景综合性商业。距离益佰投资的标的房产约为10分钟距离,价位 6000万元。对方强调要远远好过这一标的房产,价位也并未达到2万元一平方米。
为何公告中的价格评估与记者实际了解到的价位存有差异?益佰制药对此回应记者,本次购买房产交易的可行性、必要性以及价格公允性已在相关指定媒体披露,以公告《关于全资子公司购买房产暨关联交易的公告》(2018-038)和《关于全资子公司购买房产暨关联交易的补充公告》(2018-039)为准。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经营报》记者采访时表示,对于此类均价来说,一般是属于偏高的,从收购的角度看,很多项目的评估价是很难做高的。另外从企业收购的角度看,收购个人的房产的案例非常少,和常理的模式有点不太一样,这也容易让人理解为故意提高房产估值,进而“挥霍”此类子公司的资金。
严跃进认为,从租金的算法来说,往往会根据具体的出租情况和商铺经营情况来制定不同的租金水平。类似算法或和具体的商铺有关。单纯看此类数据本身也没有太多问题。当然评估里面有个问题,就是有时候会存在先设定评估值,然后再制定此类标准,这也使得评估的结论有损公平性。
值得注意的是,根据相关规定,本次交易确为构成关联交易。益佰投资为公司全资子公司,窦啟玲女士为公司控股股东、实际控制人、董事长,同时担任益佰投资法定代表人;窦雅琪女士为公司董事、高级管理人员,且窦啟玲女士与窦雅琪女士为母女关系。
跨领域发展骨科医院
益佰投资之所以购置房产,意欲发展民营骨科专科医院。
据益佰制药2018年半年报显示,目前公司主要业务为药品的研发、生产和销售,药品涵盖中成药、化学药和生物药等多个医药细分行业,产品涉及肿瘤、心脑血管、妇科、儿童、骨科和呼吸等多个治疗领域。而在医疗服务板块,主要业务类型为控股民营医院、与医院合作建设肿瘤治疗中心以及组建肿瘤医生集团。
公司借力产品聚焦的核心优势,积极布局肿瘤医疗服务。目前公司布局有 5 家运营的医院,开放床位数 2,230 张,1 家在建医院;投资 25 个肿瘤治疗中心项目;设立了 7 家肿瘤医生集团。
记者注意到,在其半年报的核心竞争力分析中,强调公司专注于肿瘤、心脑血管、妇科等多个治疗领域药品的生产与销售,但报告中丝毫没有提及要建立骨科专科医院。
显然,益佰制药的做法与半年报的说法并不一致。在益佰制药购买房产的相关公告中,公司提到,目前,贵阳市内的几家大医院,虽然具有一定规模的骨病诊治能力,但人满为患,超负荷的就诊量使其无法提供更高质量的服务。贵阳益佰骨科医院项目定位为国家级高水平骨科医疗服务,项目规划骨科等相关学科床位 150 张,项目建成后可缓解贵阳地区骨科医疗资源紧缺的局面。
面对记者的质疑,益佰制药董秘办回应,近年来公司一直在积极布局医疗健康服务行业,截至目前,公司已经布局数家综合医院和专科医院,包括但不限于:灌南县人民医院、淮南朝阳医院和绵阳富临医院等。截至2017年年报,公司医疗服务板块营业收入已占总收入的18.87 %。本次设立骨科专科医院符合公司整体战略方向。
自身现金流大幅下降
事实上,益佰制药自身的经营现金流并不乐观。
根据益佰制药第三季度报表显示,2018年1~9月经营活动产生的现金流量净额达到0.98亿元,同去年相比,增减率达到-120.62%。原因则显示为主要系本期公司销售资金收入回笼放缓所致。对此,益佰制药表示,由于相关政策、市场环境的影响,导致本公司经营性现金流同比下降。公司将采取各种措施,积极催收,在未来经营中加强经营性现金流的管理。
如果说企业设立骨科专科医院符合公司整体战略方向,可以令投资者信服。那么,在公司经营现金流大幅下降的情况下还依然坚持购置控股股东房产,投资者直呼看不懂。
在业内看来,益佰制药此番关联交易或是为实控人救急。
值得关注的是,11月16日,公司公告称,窦啟玲女士办理了股票质押延期购回业务。其中,窦啟玲女士分别将61,340,000股和48,807,636股公司股票与海通证券股份有限公司办理了股票质押延期购回业务,约定购回交易日期分别为2019年7月19日和2019年8月16日。
当中提及,窦啟玲女士累计质押股份为185,457,636股,其一致行动人窦雅琪女士无质押;窦啟玲女士累计质押股份占其所持公司股份的100.00%,占窦啟玲女士及其一致行动人窦雅琪女士合计所持公司股份的99.86%,占公司总股本的23.42%。
对于大股东将股权质押背后的风险,益佰制药董秘办回应称,窦啟玲女士为本公司控股股东,上述问题均为其个人资产信息,本公司不了解相关情况。
